有限会社ケーエステック土地家屋調査士法人リエステート

Land House Surveyor

どんなとき、『土地家屋調査士』に依頼するの？

土地を買うとき
  • 売り買いの仲介
    ⇒宅建業者
  • 税金の計算
    ⇒税理士
  • 不動産評価額の計算
    ⇒不動産鑑定士
  • 所有権移転登記
    抵当権認定登記等
    ⇒司法書士
  • 役所への提出書類作成
    ⇒行政書士
土地家屋調査士
土地境界画定図の作成
境界標の埋設

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建物を建てるとき
  • 建物の設計等
    ⇒建築士
土地家屋調査士
敷地調査

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建物の登記
  • 権利証を作る登記
    抵当権設定の登記
    ⇒司法書士
土地家屋調査士
建物の表示の登記
「建物の種類・構造・床面積・所在の登記」

こんなときにご相談ください

土地家屋調査士は、土地境界の確認や登記をする為の専門家です。

土地の払下げを受けたとき

未登記の廃止をした道路や水路などの払下げ申請をして自分のものになったとき、譲渡証明書を添付して1ヶ月以内に「表示登記」申請をします。

一筆の土地を数筆に分けたいとき

分割して売買するようなとき、調査・測量をして一筆の土地を二筆または数筆に分割する「分筆登記」の申請をします。

山林等を造成して宅地に変更したとき

山林や畑等であった所に家を建て宅地を変更したとき、すなわち、土地の用途を変更したときは1ヶ月内に「地目変更登記」の申請をします。

登記簿の面積と実測の面積が違うとき

登記簿に記載されている面積（＝公簿面積）と、実際に測量してもらった面積（＝実測面積）が違っている場合に「地積更正登記」の申請をします。

法務局の地図が誤っているとき

法務局に備え付けてある地図や公図に誤りがあるときは「地図訂正」の申出をします。

境界標がなくなって不明になったとき

このことは登記には直接関係ありませんが、境界標が亡失した場合、または初めから無い場合は、図面に基づいて復元するか、人証、物証、書証等により調査し、隣接者の立ち会いを求めて設置します。

業務内容

土地建物の登記業務

  • 土地表題登記

    登録されていない土地につき、これをはじめて登記簿の表題部に載せる登記をいいます。

    新たに土地が生じた場合や登記漏れの土地がある場合にする登記です。

    新たに土地が生じたというのは、許可をもらって公有水面を埋立して土地になった場合とか、海底隆起によって土地が生まれたということを指します。

  • 土地地目変更登記

    土地の登録事項である地目に変更が生じた場合に、その表示を変更後の表示にするための登記をいいます。

    例えば、農地だった土地を造成して宅地になった場合など登記されている地目と現況が変わった場合にする登記です。

  • 土地地積更正登記

    登記簿上の地積と実測した地積が相違した場合にする登記をいいます。

    現在、登記簿に記載されている地積は、必ずしも正確な測量に基づいたものでないものもあります。そのため、実測すると登記簿の地積と相違することが多く、そのため地積更正登記が数多く申請されています。

  • 土地分筆登記

    1個の土地を分割して数個の土地とする登記をいいます。

    例えば、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けようとする時、あるいはお金が必要になったので、土地の一部を売ったり、一部分を抵当にいれてお金を借りようという場合には、この登記が必要です。

  • 土地合筆登記

    数個の土地を合併して1個の土地とする登記をいいます。

    一番必要に迫られるのは、不必要に地番が分かれている場合の整理に使います。

  • 建物表題登記

    登録されていない建物について、これをはじめて登記簿の表題部に載せる登記をいいます。

    新たに建物が建てられたり、あるいは登記漏れの建物がある場合にする登記です。

  • 建物表題変更登記

    建物の表題に関する登記事項に、後発的な変更が生じたため、実体と登記事項とが一致しなくなった場合にする登記です。

    変更の登記で挙げられるのはおよそ次の内容です。

    • ①建物の所在の変更登記
    • ②建物の種類・構造・床面積の変更の登記
    • ③附属建物の種類・構造・床面積の変更の登記
    • ④附属建物の新築・滅失による変更の登記
    • ⑤附属建物のある建物の主たる建物の滅失による変更の登記
  • 建物表題更正登記

    建物の表題に関する登記事項が、登記と実体が一致しない場合に、これを一致させるためにする登記です。

    建物の所在地番、建物の種類・構造・床面積、附属建物の種類・構造・床面積などにはじめから錯誤または遺漏あったために一致させる場合におこないます。

  • 建物抹消（滅失）登記

    登録されている建物が、①物理的に滅失した場合、②もともと不存在の場合、二重登記である場合に登記用紙を閉鎖させる登記です。

    登記されている建物が取りこわし、倒壊、流失、焼失等により物理的に滅失した場合には、建物の表示の抹消の登記を申請しますが、この登記は「建物滅失登記」と呼ばれています。

  • 建物分割登記

    数棟の建物が、1個の建物として登記されている場合に、その物理的形状には何の変更も加えずにこれを数個の建物とする登記です。

    主たる建物と附属建物が1個の建物として登記されている場合に、附属建物を別個の独立した建物にしたい場合に行います。

  • 建物合併登記

    登記上は数個の建物とされている建物を、その物理的形状には何の変更も加えずに、これを1個の建物とする登記です。

    例えば、A建物をB建物の附属建物にしたい場合に行います

  • 建物分棟登記

    登記されてる1棟の建物を物理的に2棟以上の建物とした場合にする登記です。

    棟割長屋の仕切り壁を境にして分棟したり、接続した離屋の中間部分を取りこわして2棟の建物にした場合などに行います。

  • 建物合体登記

    数棟の建物を事実上1棟の建物とした場合にする登記です。

    2棟の建物のいずれか一方を移動して他方に密着させ、その間を取り除いたり、2棟の建物の中間を増築して双方の壁を取り除いた場合に行います。

  • 区分建物表題登記

    区分建物とは正式には「区分所有物」といいます。

    区分所有等に関する法律第1条には、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分独立をして、住居、店舗、事務所、または倉庫その他の建物として用途に供することができるものがあるときには、その部分はこの法律の定めるところによって、それぞれ所有権の目的とすることができる」とあります。

  • 建物区分登記

    この登記の区分建物表題登記と同じになります。ただし最初から区分建物として登記するのが区分建物表題登記であり、途中から区分建物として登記するのが建物区分登記です。

    利用上、構造上独立している事とすでに建物が登記されている事が条件です。

土地建物の測量調査業務

  • 土地境界確定測量
  • 越境物件調査
  • 土地現況測量業務

測量業務の流れ

STEP1業務の委託

お客様自身の境界についての認識、歴史的な経過や隣接する土地所有者の方とのお付き合いなどについて確認させていただきます。

  • ご提示いただきたいもの　→　過去の測量図（境界合意書添付図面）
STEP2資料収集

法務局や区役所などの公的機関で、境界関係の図面の有無などを調査させていだきます。

  • 法務局　→　登記簿謄本、公図、地積測量図
  • 関係行政機関　→　道路査定図の有無、道路の種類、認定幅員、建築確認図面など
STEP3現況測量

既存境界石、占有状況（塀等）を調査、測量します。
また、官民境界（＝主として道路、水路の境界）も確認する場合は、既に確定している個所の境界杭及び復元参照点の測量を行います。

STEP4測量計算

既存資料デ－タ、現況測量のデ－タ、現地占有状況を照らし合わせ、適切な境界線の割り出し計算を行います。

官民境界（＝主として道路、水路の境界）確定する場合は、市役所と当社で道路境界線について打合せを重ねます。

STEP5仮ポイント付けの測量

境界標識が設置されていない所については、計算の結果割り出された境界点を現地にペンキで仮表示します。

STEP6関係者の現地境界立会い確認
【隣地の地主様との境界立会い】
  • お客様と隣地の地主様に、現地で既存の境界標石や仮表示のペンキ印を確認していただきます。当社は中立の立場で境界について説明をさせていただきます。
【官民民境界（＝主として道路、水路の境界）の立会い】
  • 官民境界確定でも隣地の地主様の立会いが必要になります。地域によっては道路を挟んだ対面の地主様との立会いが必要になることもあります。
  • 市役所担当者及び当社が、官民境界について説明をさせていただきます。
STEP7関係者の合意及び境界標識の埋設

関係者の方々が境界につき異議が出なければ、境界標識の設置されていなかった箇所に現地の状況に適した永続性のある境界標識（コンクリ－ト杭、金属プレ－ト、金属鋲）を埋設します。

STEP8確定測量図と境界の合意書の文面の作成

当社で「境界確認書」と「確定実測図」を作成します。

官民境界について確定する場合は、当社が市役所指定様式の測量図を作成します。

STEP9境界の合意書の取り交わし

まず、「境界確認書」に、お客様のご署名・ご捺印を頂きます。その後、当社が「境界確認書」を持参し、隣地の地主様のご署名・ご捺印のお願いに伺います。お客様、隣地の地主様、双方の署名・捺印があってはじめて「境界確認書」が有効となります。

官民境界を確定する場合は、利害関係者全員からご署名・ご捺印を頂いた後、役所に測量図を提出します。そして、その図面が綴りこまれた官民境界確定証明書の交付を受けます。

ワンポイント！　【官民境界（＝主として道路、水路境界）確定について】
  • 役所の示す方法に従って作業を進めるため、お時間がかかります。
  • 各地区ごとに若干手続き方法の違いがある場合がございます。
  • 私有地に接する道路構造物（L型溝、ふち石等）は、厳密な境界を表すものではなく、むしろ道路構造物と道路境界が一致することは稀です。

よくある質問

土地家屋調査士とは？

不動産登記は『表示に関する登記』と『権利に関する登記』という大きく２種類に分けることが出来ます。

表示に関する登記とは土地・建物の物理的な情報（土地・建物の所在、利用状況、面積）を記録することを言います。表示に関する登記は土地家屋調査士が皆様の代理人となり申請をします。

それに対して、権利に関する登記とは上記のように表示された土地・建物に対して、誰がその物件を所有しているか、どんな抵当権があるのかなど、人や法人の権利関係を記録することを言います。権利に関する登記は司法書士が皆様の代理人となり申請をいたします。

土地家屋調査士とは皆様に代わって土地・建物の調査・測量を行い、不動産表示登記を申請することを業務とする専門家なのです。

不動産登記とは？

国民の所有する土地や建物を登記簿と言われる帳簿に記録し、土地・建物の所在地、利用状況、大きさ、権利関係の移り変わりを正確に公示することにより、国民の生活や不動産取引を円滑に進める事を目的としています。

また、国や地方公共団体の課税に関する情報源でもありますので、登記制度は街づくりの基本とも言えます。

土地家屋調査士の業務と間違いやすいお仕事

土地家屋調査士は皆様に代わって不動産登記に関する土地・建物の調査・測量を行うことを業務としていますが、よく下記のような仕事が出来るかお問い合わせをいただくことがあります。ご参考にしてください。

  • ①不動産の調査をして、評価額を調べていただきたいのですが…　→『不動産鑑定士』という資格者さんのお仕事の業務となります。
  • ②建物を調査して、耐震診断をしてほしいんですけど…→『建築士』さんなどがこういった業務を取り扱われています。
  • ③地盤調査をお願いしたいんだけど…→『地質調査会社』が取り扱っています。
隣の方から境界確認を求められました。どうすれば良いですか？
土地の境界はお互いの財産です。将来に亘り、延々と生き続けます。
あなたの財産を守る為にも、ぜひ協力しましょう。
境界が無事確認出来れば、この時に「境界確認書」を取り交わしましょう。
亡父親の土地を兄弟で分けたいのですがどうすればよろしいのでしょうか？
相続が関係しますので、相続人全員からの「分筆登記」を申請します。
相続・贈与・または売買などの為に、一筆の土地を二筆以上に分ける場合は、どのように分筆されるか、要望と条件（遺産分割協議書など）の整合性を見る必要があります。
一つの土地を、お求めに応じて幾つかの土地に分割し、その分割点の位置の特定や面積の測量をする分割測量も承っております。

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